Louez : vous avez le choix, nous avons l'expérience
2. Réussir la location de son investissement immobilier à Marseille
2.1 L’estimation du loyer ou de la valeur locative à MarseilleLa première étape essentielle à la location de votre bien immobilier est l’estimation de sa valeur locative et son adéquation au prix du marché.
Connaissez-vous les prix des loyers à Marseille et plus précisément ceux du quartier ou de l’arrondissement où se trouve l’appartement ou la maison que vous souhaitez louer ?
Louer un appartement à Marseille au juste prix est l’acte le plus important avec le choix du locataire pour réussir son placement immobilier à Marseille.
Quand un locataire paie un juste prix, il est incité à rester dans l’appartement plus longtemps et à en prendre soin. Quand il pense surpayer son loyer, cela génère parfois des conflits d’intérêts avec le propriétaire.
L’Immobilière Pujol vous propose d’estimer gratuitement en ligne la valeur locative de votre logement :
Estimation de votre loyer à Marseille (lien vers le formulaire en ligne)
Plusieurs outils sont à votre disposition pour fixer le loyer de votre logement. Toutefois, nous vous conseillons de faire estimer la valeur locative de votre logement par un professionnel de l’immobilier local : Il connait sa ville, il connait les prix du marché mieux que tout logiciel et surtout il est en mesure de faire une estimation en fonction du logement qu’il voit (visite ou photos).
-Outils d’estimation de loyers www.clameur.fr, www.infobailleur.org, www.anil.org
-Votre professionnel de l’immobilier à Marseille : www.location-appartement-marseille.com
2.2 Trouver un locataire
La création de l’annonce, la publicité
L’objectif d’une annonce immobilière est de présenter un bien à location pour trouver un candidat locataire.
Mais son objectif aussi doit être de se distinguer des autres biens similaires et de générer le maximum de contacts afin de trouver le bon candidat locataire.
Quels sont donc les points essentiels à respecter pour créer une bonne annonce?
- le descriptif : l’annonce doit être claire, précise et décrire le bien en toute objectivité. Evitez les mots et les superlatifs qui tuent une annonce et n’engagent pas le locataire à appeler, du type superbe appartement, magnifique maison, petit studio, charmant logement, dans une rue animée....)
- la publicité : elle doit être diffusée le plus largement possible et surtout visible sur les sites les plus consultés . Aujourd’hui internet est incontournable puisque c’est le média le plus consulté pour les petites annonces.
- les photos : il ne suffit pas d’être sur internet. Rappelez-vous que les annonces avec photos sont celles que l’on regarde en premier. Là aussi attention aux photos qui plutôt que de montrer une pièce rangée dans sa globalité montre par exemple un meuble, une chambre en désordre.
- la vidéo de votre appartement : Les internautes apprécient de plus en plus les visites virtuelles d’appartement ou de maison. Elles leur permettent de se faire plus facilement une idée du bien en location.
Un propriétaire particulier n’a accès qu’aux sites de particuliers à particuliers pour diffuser son annonce. Ce n’est souvent pas suffisant pour trouver un locataire.
L’immobilière Pujol vous propose des prestations de création et de diffusion d’annonces immobilières à Marseille sur les sites professionnels leaders les plus consultés (seloger, logicimmo…).
Passer votre annonce immobilière à Marseille avec l’Immobilière Pujol.
Exemples d’annonces de location à Marseille de l’Immobilière Pujol :
Location studio ou T1 Marseille
Location T2 Marseille
Location T3 Marseille
Le montage du dossier locataire et le choix du locataire
Dans cette étape très importante, il s’agit de vérifier la solvabilité du locataire par rapport au loyer demandé. Si le montant du loyer représente plus de 33% des revenus nets, un garant sera nécessaire.
Les documents à demander
- Les 3 derniers bulletins de salaires ou pour les non salariés l’avis d’imposition ou la dernière déclaration des revenus
- le dernier avis d’imposition
- le montant des aides perçues (allocations familiales, allocations logement, pension...)
- une attestation de l’employeur ou un contrat de travail
- les coordonnées de l’employeur
- les coordonnées de l’ancien propriétaire
- les dernières quittances de loyer.
2.3 Contractualiser avec le locataire
Le bail
Le bail est un contrat de location entre le propriétaire et le locataire. Il est établi par écrit. S’il est établi par un professionnel de l'immobilier, les frais sont partagés également entre propriétaire et locataire. Le bail est signé pour une durée de 3 ans et se prolonge par tacite reconduction.
Il pourra être résilié à tout moment par l’une des deux partie :
- Par le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, avec un préavis de 3 mois. Dans certains cas le préavis est raccourci à un mois : perte d’emploi, mutation professionnelle, le locataire retrouve un emploi à la suite d'une perte d'emploi, le locataire trouve un premier emploi (clause ajoutée par la Loi de Modernisation sociale du 17 janvier 2002), quand le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide.
- Par le propriétaire : ce dernier ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail, en respectant un préavis de six mois avant son terme. Tous les titulaires du bail doivent être prévenus par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme versée à la signature du bail et égale à 1 mois de loyer. Il garantit le propriétaire contre d'éventuelles dégradations du logement et impayés de loyers et charges. Il n'est pas révisable en cours de bail.
Il est remboursé au départ du locataire dans un délai maximum de 2 mois après la remise des clefs, déduction faite des sommes qu'il resterait à devoir, dûment justifiées.
La cautionnement
Selon le cas, une caution peut être demandé au locataire. Cette personne se substituera au locataire, en cas d'impayé, pour régler le montant du loyer et toute autre charge prévue dans le cautionnement.
C'est un engagement très important pour celui qui le souscrit. La rédaction de l'acte est donc strictement réglementée.
L’assurance habitation
La loi oblige le locataire à s’assurer pour couvrir ses responsabilités envers le propriétaire (incendie, dégâts des eaux, explosion… ). Le locataire est tenu de justifier de son assurance locative à la remise des clés mais aussi pendant toute la durée de votre bail.
Un défaut d’assurance entraînerait la résiliation du contrat de bail.
Le contrat d’entretien chaudière (si chaudière individuelle à gaz)
La loi oblige le locataire à souscrire un contrat d’entretien pour la chaudière et à la faire ramoner tous les ans.
Le locataire doit envoyer son attestation de contrat lors de son entrée dans les lieux et tous les ans l’attestation d’entretien et de ramonage.
Le paiement du loyer
Le locataire doit payer le loyer jusqu'à la fin du préavis, même s'il quitte les lieux avant cette date sauf en cas de relocation et accord des parties.
L’état des lieux
L’état des lieux est un document « contradictoire » entre le locataire et le propriétaire/ou son mandataire important bien souvent négligé. C’est une annexe au contrat de location (bail) établi en 2 exemplaires. Il est rédigé lors de l’entrée et lors de la sortie du locataire dans l’appartement.
C’est une description détaillée du logement avant l’emménagement du nouveau locataire. il permet de s'assurer que le propriétaire met à votre disposition un logement en bon état d'usage comme le lui impose la loi du 6 juillet 1989. Pour éviter tout litige, il est préférable que l'état des lieux soit établi avant que le locataire n'installe ses meubles dans le logement.
Un bail est un document contractuel . Sa rédaction n’est pas chose facile et est réglementée. Un état des lieux doit être indiscutable afin d’éviter tout litige avec le locataire.
Etes-vous sûr de bien connaitre les lois en vigueur et d’adapter votre modèle de bail à chaque évolution? Savez-vous rédiger un état des lieux clair et précis ?
Faite confiance à un professionnel de l’immobilier qui travaille avec des documents actualisés et conformes.
L’Immobilière Pujol vous propose un offre qui vous permet de sécuriser votre location. La solvabilité du locataire est contrôlée, le bail et l’état des lieux sont établis par un professionnel et sont conformes à la réglementation en vigueur.
2.4 Garantir vos loyers
Il est possible de se protéger contre le risque de loyers impayés en souscrivant une assurance Garantie des Loyers Impayés.
l’Immobilière Pujol vous propose dans le cadre de son offre de gestion locative l’option Garantie des loyers impayés à un taux très bas. N’hésitez pas à nous demander un devis pour la gestion de votre appartement.
2.5 La gestion de votre location à Marseille
Gérer un bien immobilier est un métier qui prend du temps et n'est pas chose facile d'autant que la législation en la matière devient de plus en plus complexe.
Connaissez-vous cette législation ?
Quels sont les droits et les devoirs du propriétaire et du locataire?
Et s‘il arrivait un sinistre, si vous deviez faire exécuter des travaux, si le locataire ne payait plus, si vous deviez engager des procédures, si votre appartement restait vacant trop longtemps ?
Si un contentieux se déclare, pensez-vous être le mieux armé pour gérer ces situations ?
Etes-vous sûr de ne rien oublier ?
La gestion locative c’est :
- La location du votre appartement ou de votre maison à Marseille : estimation du loyer, diffusion d’une annonce, réception des appels, sélection du locataire, vérification de la solvabilité du locataire, établissement des documents contractuels (bail et état des lieux)
- l’envoi tous les mois des quittances et des avis d’échéances
- l’encaissement des loyers et le suivi du respect des échéances
- la révision annuelle du loyer
- le calcul des charges locatives, la provision pour charge et la régularisation
- la récupération des ordures ménagère et donc l’envoi au locataire de cette taxe
- le paiement des factures des prestataires en cas de travaux et autres
- la déclaration des revenus fonciers
- les travaux d’entretien et de réparation : demande de devis, choix du prestataire, suivi des travaux
La gestion locative d’un bien immobilier demande du temps, de l’énergie, des connaissances administratives et juridiques. Si vous n’avez pas tout cela, mieux vaut faire confiance à un professionnel : c’est son métier !
En choisissant de faire gérer votre appartement par l'immobilière Pujol, vous gagnerez en temps et en sérénité et serez sûr que vos droits s'exercent. Nous vous permettrons également de bénéficier de prix négociés avec des fournisseurs de qualité sur les travaux d'entretien et de rénovation ainsi que sur les matériaux.
Toutes nos offres pour louer à Marseille et rentabiliser votre investissement locatif :
- Offre annonce et publicité locative
- Offre sécurité propriétaire
- Offre mandat de location
- Offre mandat de gestion locative (avec option Garantie des loyers impayés)
Nous avons l’expérience, vous avez le choix !
Voir la vidéo de présentation du site location-appartement-marseille.com
Présenté par Stéphane Pujol, Directeur de l’Immobilière Pujol Marseille.
